Guia prático sobre o processo de compra e venda de imóvel em Portugal: CPCV, escritura, impostos IMT e Imposto de Selo, registo predial e cuidados essenciais.
Comprar uma casa é, para a maioria das pessoas, a maior decisão financeira da vida. Em Portugal, o processo envolve várias etapas legais, fiscais e bancárias que é essencial conhecer antes de avançar. Este guia percorre o processo de compra e venda de imóvel do princípio ao fim.
Antes da escritura, é habitual celebrar um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), que vincula ambas as partes à transacção futura. Neste contrato define-se o preço, a data da escritura e o valor do sinal — normalmente entre 10% e 20% do preço total.
O CPCV deve ser feito por escrito (para imóveis, é obrigatório documento escrito). É fortemente aconselhado pedir reconhecimento notarial das assinaturas e, se possível, registar o contrato na Conservatória, o que protege o comprador em caso de penhora ou insolvência do vendedor.
Antes de assinar qualquer documento, é essencial verificar:
Se existirem hipotecas ou penhoras, têm de ser canceladas antes da escritura ou no momento desta, com o produto da venda.
A transferência definitiva da propriedade faz-se por escritura pública, celebrada em notário ou no serviço Casa Pronta.
O serviço Casa Pronta permite realizar a escritura e o registo predial num único acto, nas Conservatórias do Registo Predial. É mais barato do que o notário e igualmente válido — uma boa opção para transacções simples.
Após a escritura, a nova titularidade deve ser registada na Conservatória do Registo Predial. O registo é obrigatório e confere oponibilidade a terceiros — é o que torna a compra "oficial" perante todos. O Casa Pronta faz este registo automaticamente.
Pago pelo comprador antes da escritura. As taxas são progressivas e dependem do valor de compra e do tipo de imóvel:
Dois momentos de pagamento:
Se recorrer a crédito, o banco exige a avaliação do imóvel e cobre normalmente 80% do valor de avaliação (90% para jovens até 35 anos em habitação própria permanente, com condições especiais). A prestação mensal não deve ultrapassar, em regra, 35–40% do rendimento líquido do agregado.
O banco abre uma conta e exige um seguro de vida e um seguro multirriscos habitação como condições do crédito.
Para um imóvel de 200.000 € de habitação própria permanente, os custos adicionais típicos incluem:
Sim, mas a hipoteca tem de ser cancelada antes ou durante a escritura, com o produto da venda. O banco do comprador pode condicionar a aprovação do crédito ao cancelamento prévio.
O Valor Patrimonial Tributário é o valor atribuído pelas Finanças ao imóvel para efeitos fiscais. IMT e Imposto de Selo incidem sobre o valor mais alto entre o preço de compra e o VPT.
Em princípio não — o CPCV vincula ambas as partes ao preço acordado. Qualquer alteração tem de ser acordada por escrito.
Sim. Foi introduzida isenção de IMT e Imposto de Selo para jovens até 35 anos na aquisição de habitação própria e permanente. As condições específicas devem ser confirmadas nas Finanças ou com advogado.
Os vícios ocultos do imóvel podem dar lugar a acção de responsabilidade contra o vendedor. O prazo para detectar e reclamar é curto — importante agir rapidamente e com apoio jurídico.
Não é legalmente obrigatório para as partes, mas é altamente recomendado — especialmente para verificar a situação jurídica do imóvel, rever o CPCV e garantir que todos os ónus são cancelados antes da escritura.
Se a sua situação é complexa ou tem dúvidas específicas, consultar um advogado especializado pode fazer toda a diferença.