Guia fiscal completo da compra e venda de imóveis em Portugal — IMT na aquisição, IMI anual, mais-valias na venda, isenções e como calcular cada imposto.
Comprar ou vender um imóvel em Portugal arrasta um conjunto de impostos que muitos só descobrem quando já estão à mesa da escritura. Os três principais — IMT, IMI e mais-valias — têm regras próprias, taxas diferentes e isenções que valem a pena conhecer antes de assinar qualquer contrato-promessa.
O IMT é pago pelo comprador, antes da escritura, e incide sobre o valor mais elevado entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. Quem paga é sempre quem adquire — não pode ser transferido contratualmente para o vendedor.
A tabela do IMT depende do tipo de imóvel e da finalidade:
Os escalões e limites são actualizados anualmente no Orçamento do Estado — confirmar sempre no portal das Finanças antes de fazer contas.
O IMI é o imposto anual que recai sobre todos os prédios urbanos e rústicos, pago em Abril, Julho e Novembro (uma, duas ou três prestações conforme o valor). É devido pelo proprietário a 31 de Dezembro do ano anterior.
Cada município fixa a sua dentro de um intervalo legal:
Lisboa, Porto e a maioria das capitais distritais ficam no extremo superior do intervalo. Concelhos do interior tendem a aplicar o mínimo.
Quem adquire habitação própria e permanente pode pedir isenção de IMI por 3 anos quando o VPT do imóvel não exceda 125 000 € e o agregado tenha rendimento colectável até 153 300 €. O pedido é feito no Portal das Finanças nos 60 dias seguintes à aquisição.
Patrimónios imobiliários acima de 600 000 € por contribuinte (1 200 000 € casados em conjunto) pagam Adicional ao IMI: 0,4% a 1,5% do excesso, conforme escalões. Aplica-se sobretudo a investidores e segundas casas de luxo.
Quando se vende um imóvel por valor superior ao da aquisição, surgem mais-valias tributáveis em sede de IRS. O cálculo simplificado é:
mais-valia = valor de venda − (valor de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária + encargos com a aquisição e a venda + obras realizadas nos últimos 12 anos com factura)
A mais-valia é tributada a 50% do seu valor (não totalidade), englobada nos rendimentos do ano e tributada às taxas progressivas de IRS. Para residentes não fiscais ou para imóveis afectos a actividade empresarial as regras mudam.
A mais-valia da venda da habitação própria e permanente fica isenta se o produto da venda (líquido de empréstimo amortizado) for reinvestido em nova habitação própria e permanente dentro de:
O reinvestimento parcial dá isenção parcial proporcional. Para reformados e maiores de 65 anos, o reinvestimento pode também ser feito num PPR ou num seguro financeiro com características de pensão.
Mais-valias geradas em imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989 estão totalmente isentas de IRS — regra histórica do regime anterior à Reforma Fiscal.
Para além dos impostos, a compra de um imóvel tem custos fixos que costumam representar 1–2% adicionais sobre o preço:
Quando há crédito habitação, somam-se ainda Imposto do Selo sobre o financiamento (0,6%) e despesas bancárias.
Casal jovem (32 e 30 anos) compra primeira casa em Coimbra por 230 000 €. Aplicando as regras 2026:
Total de custos fiscais e formais: cerca de 5 200 €, ou ~2,3% do preço. Sem o regime jovem, o IMT sobe sozinho para mais de 5 000 € e o total ultrapassa 8 500 €.
Antes de assinar contrato-promessa, vale sempre a pena pedir simulação detalhada — diferenças de centenas de euros costumam estar escondidas em escalões e isenções pouco evidentes.