Guia prático sobre condomínio em Portugal — assembleias, quotas, partes comuns, obras, ruído, animais, dívidas e como agir em conflitos com vizinhos ou administração.
Viver em prédio em propriedade horizontal implica partilhar partes comuns, regras e custos com vizinhos que ninguém escolhe. O regime jurídico do condomínio em Portugal — disperso pelo Código Civil, pelo Decreto-Lei 268/94 e pelo recente Decreto-Lei 81/2020 — define os direitos e deveres de todos os condóminos e os limites do que a maioria pode impor à minoria.
A propriedade horizontal é o regime em que um prédio é dividido em fracções autónomas (apartamentos, lojas, garagens) com partes comuns indivisíveis (telhado, escadas, fachada, jardim, ascensor). Cada condómino é proprietário pleno da sua fracção e co-proprietário das partes comuns.
A constituição da propriedade horizontal faz-se por título constitutivo (escritura pública ou DPA), registado na Conservatória, que define:
A assembleia é o órgão soberano. Reúne pelo menos uma vez por ano (assembleia ordinária) e sempre que necessário para deliberar (extraordinária).
Tem de ser feita por carta registada com aviso de recepção, ou por entrega pessoal contra recibo, com pelo menos 10 dias de antecedência. Deve indicar local, data, hora, ordem do dia. Sem convocatória regular, as deliberações são anuláveis.
Algumas alterações recentes admitem convocatória eletrónica quando todos os condóminos a aceitaram expressamente.
A maioria depende da matéria:
A votação é por permilagem, não por cabeças — uma fracção com 200 permilas pesa mais que uma com 50.
Toda a deliberação tem de constar em acta, com identificação dos presentes, votos e deliberações. A acta é assinada pelo presidente e secretário e tem efeito vinculativo. Sem acta, não há prova da deliberação.
Os condóminos pagam mensalmente (ou trimestralmente) o orçamento aprovado em assembleia. As quotas dividem-se em:
A loja do rés-do-chão sem acesso ao elevador, por exemplo, está em regra dispensada de comparticipar nessas despesas.
Por lei, é obrigatório criar e manter um fundo comum de reserva equivalente, no mínimo, a 10% das despesas anuais ordinárias. Destina-se a obras inesperadas. Não usar este fundo para despesas correntes é frequente — e errado.
Quando há perigo iminente — telhado em risco de queda, infiltração descontrolada — a administração pode mandar fazer sem deliberação prévia, comunicando depois.
O proprietário pode fazer obras na sua fracção, mas:
O proprietário responde pelos danos causados pelas suas obras às fracções vizinhas e às partes comuns.
Carecem de deliberação em assembleia. Distinguir entre:
O regulamento de condomínio pode regular questões de convivência — silêncio nocturno, animais, uso de espaços comuns. Mas tem limites:
Em conflitos de ruído ou cheiros, o condómino lesado pode:
O condómino devedor pode ser executado pela administração com título executivo simplificado: a acta da assembleia que aprovou as contas + o aviso de débito. Não precisa de acção declarativa prévia.
Em última instância, a fracção pode ser penhorada e vendida judicialmente para satisfazer dívida ao condomínio. Os privilégios creditórios do condomínio são fortes — em concurso com outros credores, o condomínio recupera com prioridade.
A venda da fracção não extingue automaticamente as dívidas. O comprador pode ser responsabilizado pelas dívidas dos 6 meses anteriores à transmissão. Pedir certidão de dívidas ao condomínio antes de comprar é prática indispensável.
A administração pode ser:
A administração tem deveres legais — convocatórias, contas anuais, manutenção do fundo de reserva, gestão de obras urgentes. Responde pelos danos que cause aos condóminos por má gestão.
A destituição da administração faz-se em assembleia por maioria simples, em qualquer momento, sem necessidade de justa causa.
O condómino que considere uma deliberação ilegal ou contrária ao título tem 20 dias para impugnar judicialmente, contados:
A impugnação corre nos tribunais cíveis. Fundamentos típicos: falta de convocatória, deliberação sobre matéria não anunciada, maioria insuficiente, abuso de direito.
Vale a pena assistência jurídica em:
Pequenos problemas mal geridos transformam-se rapidamente em anos de tensão num prédio. A intervenção precoce de jurista costuma sair muito mais barata do que viver anos em conflito ou ir a tribunal.