Guia para senhorios: como despejar um inquilino em Portugal, motivos legais, Balcão do Arrendamento, prazos reais e o que é absolutamente proibido fazer.
O despejo de um inquilino em Portugal é um processo estritamente regulado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e pelo Código de Processo Civil. O senhorio não pode agir por conta própria — qualquer tentativa de forçar a saída do inquilino fora das vias legais constitui um crime. Conhecer o processo correcto é essencial para recuperar o imóvel de forma legal e no menor tempo possível.
Existem quatro causas principais que permitem ao senhorio iniciar um processo de despejo:
A causa mais frequente. O senhorio pode resolver o contrato quando o inquilino esteja em mora de dois ou mais meses de renda. Antes de iniciar o processo, é obrigatório notificar o inquilino por carta registada com aviso de recepção, dando-lhe um prazo de 1 mês para regularizar a dívida.
Quando o contrato termina e o senhorio não pretende renová-lo, deve comunicar a intenção de não renovação com a antecedência legal (60 a 120 dias, dependendo da duração do contrato). Se o inquilino não sair voluntariamente após o fim do contrato, o senhorio pode iniciar o despejo.
O senhorio pode resolver o contrato para habitação própria ou de cônjuge, filhos ou ascendentes directos, desde que cumpra requisitos estritos: comunicar com antecedência mínima de 2 anos e efectivamente ocupar o imóvel após o despejo (se não o fizer, o inquilino pode exigir regresso e indemnização).
Inclui subarrendamento sem autorização, uso do imóvel para fins diferentes do contratado, ou realização de obras não autorizadas que causem danos estruturais.
A lei portuguesa é clara quanto aos limites do senhorio. As seguintes acções são ilegais e constituem crime:
Qualquer destas acções pode resultar em processo crime contra o senhorio, independentemente de o inquilino estar ou não em incumprimento.
O procedimento especial de despejo (PED) é gerido pelo Balcão Nacional do Arrendamento, e permite uma resolução mais célere do que os tribunais comuns. É a via recomendada na maioria dos casos.
A taxa de justiça para o procedimento especial de despejo é relativamente baixa — entre €102 e €204, dependendo do valor em causa.
O processo judicial é necessário quando:
O processo judicial corre nos tribunais de comarca, na secção de família e menores ou cível, e tende a ser significativamente mais demorado.
Esta é a parte que mais surpreende os senhorios: os prazos legais e os prazos reais são muito diferentes.
| Via | Prazo legal | Prazo real | |---|---|---| | BNA sem contestação | 3 a 6 semanas | 1 a 3 meses | | BNA com contestação → tribunal | 3 a 6 meses (lei) | 6 meses a 1 ano | | Processo judicial simples | 3 a 6 meses | 6 meses a 2 anos | | Processo judicial complexo | — | 1 a 3 anos |
Os atrasos devem-se principalmente à sobrecarga dos tribunais e à possibilidade de o inquilino pedir prorrogações por razões de carência (até 5 anos em casos de especial vulnerabilidade).
O processo de despejo resolve o problema da ocupação do imóvel, mas não garante automaticamente o recebimento das rendas em atraso. Para cobrar a dívida, o senhorio tem de instaurar uma acção executiva separada ou incluir o pedido de pagamento no processo de despejo.
Se o inquilino não tiver bens ou rendimentos penhoráveis, a cobrança pode ser difícil ou impossível na prática — razão pela qual o seguro de rendas é cada vez mais comum em Portugal.
O processo de despejo tem formalismos específicos que, se não forem cumpridos, podem atrasar significativamente o processo ou mesmo torná-lo inválido. É recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário quando:
Um advogado pode garantir que todo o processo é conduzido dentro da lei, evitando nulidades ou recursos que prolonguem o tempo de espera.