Guia completo sobre contrato-promessa de compra e venda em Portugal: sinal, prazos, execução específica, incumprimento e cláusulas a evitar.
O contrato-promessa de compra e venda — vulgarmente chamado CPCV — é o documento mais importante na compra de uma casa em Portugal, depois da escritura. É nele que se acordam o preço, os prazos e o sinal, e é com base nele que se reservam financiamentos, se desbloqueia o crédito habitação e se garante a posição de comprador até à escritura definitiva.
Este guia explica como funciona o CPCV, o regime do sinal, as cláusulas obrigatórias e os direitos de cada parte em caso de incumprimento — incluindo a poderosa execução específica prevista no artigo 830.º do Código Civil.
O contrato-promessa é a convenção pela qual uma ou ambas as partes se obrigam a celebrar, no futuro, um determinado contrato definitivo (art. 410.º do Código Civil). No caso da compra e venda de imóveis, ambas as partes se obrigam: o promitente-vendedor a vender, o promitente-comprador a comprar.
Não é, ainda, a transmissão da propriedade — a propriedade só se transfere com a escritura pública (ou documento particular autenticado) e o respectivo registo predial. Mas é um contrato plenamente vinculativo: o incumprimento gera consequências legais sérias.
O art. 410.º, n.º 2, do CC exige que o contrato-promessa de venda de imóveis tenha forma escrita, com:
A falta de reconhecimento das assinaturas e da certificação da licença não invalida automaticamente o contrato, mas constitui irregularidade que só o promitente-comprador pode invocar (art. 410.º, n.º 3). Na prática, deve sempre exigir-se o cumprimento integral destas formalidades — é a forma de proteger o comprador.
A maior parte dos CPCV inclui pagamento de sinal pelo promitente-comprador. Em Portugal, o regime do sinal está nos arts. 440.º a 442.º CC e funciona assim:
Valor típico: 10% do preço de venda, embora a lei não imponha mínimo nem máximo. Em mercados muito aquecidos, o vendedor pode exigir 20–30%.
Distinguir bem:
Todos estes valores se somam para efeito do "dobro" devolvido em caso de incumprimento do vendedor.
A grande arma do comprador é a execução específica prevista no art. 830.º do Código Civil. Se o promitente-vendedor não cumprir (não comparecer à escritura, vender a outra pessoa, recusar entregar a casa), o comprador pode pedir ao tribunal que profira sentença que substitui a declaração negocial em falta — ou seja, o tribunal transmite a propriedade no lugar do vendedor.
Para isto:
A execução específica é uma alternativa à devolução do sinal em dobro. O comprador escolhe: ou recebe o dobro do sinal, ou força a venda em tribunal. Não pode acumular as duas.
Em CPCV de imóveis para habitação própria, a execução específica é direito irrenunciável — qualquer cláusula que afaste este direito é nula (art. 830.º, n.º 3, CC).
Um CPCV bem feito deve conter, no mínimo:
| Cláusula | Para quê | |---|---| | Identificação completa das partes | Quem promete vender e quem promete comprar | | Identificação do imóvel | Descrição predial, artigo matricial, áreas, certidão energética | | Preço total e modo de pagamento | Sinal, reforços, remanescente | | Data e local da escritura | Prazo certo ou condicionado (ex: "até X dias após aprovação do crédito") | | Condição de aprovação de crédito | Cláusula resolutiva se o banco não financiar | | Estado do imóvel e licença de utilização | Habitação? Comércio? Conformidade com a licença? | | Encargos e dívidas | Quem paga IMI pendente, condomínio em atraso, certidões | | Tradição do imóvel | A casa entra na posse do comprador antes da escritura? | | Direito de execução específica | Confirmação expressa (mesmo que seja imperativa) | | Foro competente | Tribunal escolhido em caso de litígio |
Há cláusulas frequentes que prejudicam o comprador:
Antes de pôr a assinatura:
O CPCV é o momento da transacção imobiliária com maior risco para o comprador — depois de pagar sinal, é caro voltar atrás. Vale sempre a pena pagar a revisão do contrato por advogado especializado quando:
Os honorários de revisão são quase sempre uma fracção mínima do preço do imóvel — e evitam litígios que se arrastam anos.